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燕郊买房抄底正当时?  

2010-11-07 08:27:03|  分类: 房产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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    央视《经济信息联播》报道,地处北京以东40公里的燕郊,燕郊的楼市一直很特殊,很多北京人在北京城区高房价的逼迫之下,一度在相对低价的燕郊进行购房消费,这使得河北燕郊的楼市这一两年来持续升温。前段时间,河北燕郊地区的管理部门,出台了限制外地居民购买燕郊房产的限购令和限贷令,外地人在河北燕郊购房,首付都需四成,这两天,河北燕郊的管理部门更是严格的推出了本地人购房的新规,而且调控力度还超过北京,其调控的严肃程度,堪称位居全国之首。中国证券报调查发现,2010年4月均价达到11000元/平方米的燕郊楼盘,目前已降价约30%。楼盘销售不动,当地开发商很着急,普遍幻想政策松动;投资客则陷入观望,预期价格还会再降。

    燕郊楼市当初之所以火起来的原因不外乎两点,燕郊楼市能够消化北京旺盛的购房需求,同时对燕郊本地的经济建设可以做出巨大贡献。所以看似没有对谁不利的好处让燕郊楼市着实火了一把。

    可如今,一切都变了。赖以生存的北京客户被挡在了门外,燕郊楼市又将何去何从?再打北漂的河北老乡牌?不管怎么说,政策变了,市场反应最快。

    从目前来看,调控重创燕郊楼市成交量,燕郊的贷款政策几乎是全国最严厉的,9月先将外地购房者的首付涨到五成,9月底宣布对不能拿出当地一年以上社保和纳税证明的非本地居民不放贷,开发商的成交量一下子掉到谷底。10月底,燕郊再挥出“限内”大刀,即使本市户口购房,单价超过8000元/平米或面积超90平米,或离婚购房者,都需首付四成。受此影响,燕郊楼市几近“冰点”。

    《法制晚报》称,相对于就在几个月前还如火如荼的楼市盛况,现在的燕郊房地产市场,却已经是另一番景象:门可罗雀的售楼处、无人问津的二手房中介公司、无精打采的销售员……再咨询一下房价,天洋城从4、5月份喊出的9300多元每平米,降到不足6000元每平米,上上城从最高峰的11000元每平米,到如今跌落到只有6000多元每平米,二手房均价也从9000元每平米回落到6000左右——一切现状已毫无疑问地说明,在新政的打压下,燕郊楼市已经被“打趴下”。

    燕郊在房价上自始至终就与北京有着千丝万缕的关系,并始终占有房价优势,于是有传言说燕郊经过这一轮的房价调整可能将要触底并且可以抄底了。此时此刻对北京置业的梦想仍然遥不可及的普通市民来说,燕郊仍然是他们最后的底牌和期待。尽管现在的燕郊不利于北京人买房,但是,毕竟瘦死的骆驼比马大。北京住房梦依然遥不可及,房价再降也不是一般人能承受得了的。因此他们仍然更多的关心燕郊的投资空间到底还有多大,投资价值究竟还有多少。

    我不得不说,刨去我对燕郊的个人感情,客观地讲,燕郊相对低廉的房价,相对优越的环境和交通、配套,作为自住购房者来说,我认为燕郊楼市极具宜居的条件,特别是北京中低收入家庭和老人、年轻置业者。

    燕郊之所以被这么多购房者追捧我相信绝不单纯是燕郊环境、配套等,而是房价。因此,对部分群体来说,房价是决定购房与否的核心,同样品质的房子,燕郊价格要比北京市内低一半以上,再衡量还算便捷的交通路程因素,因而吸引大批拒绝高房价的北京人来此置业。也就是说,只要北京的房价高得让大多数中低收入者望而生畏,近水楼台的燕郊楼市就永远有发展空间。

    但是我们也应当看到,北京房价的过快增长,问题频频。同样,燕郊的泡沫绝不亚于北京,巨大的置业潮让燕郊的房价快速攀升,从2002年的1000元左右/平米到2010年底的8000-9000元/平米的均价,8年内翻了好几番。这或许满足了燕郊开发商的短期欲望,但是这对燕郊楼市的长远发展绝不是好事。

    我们都看到了,北京的后遗症已经在燕郊的楼市中体现出来了。我想说的是特别是炒房者如果还想过去那样今天买房明天就赚的时代已经过去了。一直以来,燕郊楼市都靠北京“托着”,如今北京楼市得到控制,燕郊楼市则是北京楼市的晴雨表,只有一点先后顺序的不同:北京楼市涨了,燕郊跟着涨,北京在前燕郊在后;而下挫,则是燕郊先跌,北京来得缓一些。毕竟,北京的开发商,整体实力比燕郊的许多开发商要强些,有足够的资金来应对楼市调控,可以“扛”得久一点,不过迟早还是会在新政的打压下,步燕郊的后尘。燕郊的楼市也一定会紧随其行而逐步回归理性。燕郊的房价至少有一半多的水分,对于燕郊的区位优势有着相当高的投资价值,但是相对过热的燕郊楼市将不再是炒房者投资价值的向往。房子原本是用来住的,而不是用来炒的。楼市可以投资,但一个规范的楼市不可能永远是投机者的乐园。

    现在不是能不能续写投资神话的问题,而是值不值得投资的问题。我看好燕郊,因为在北京高房价阴影的笼罩下,燕郊与其他郊区区县有着明显的优势。居住着20万北京人的燕郊,将通过轨道交通与北京相连。通州是燕郊楼盘最喜欢提的一个词,去燕郊走一圈,每个人都告诉你:“燕郊很快就要并入通州了”、“通州地铁马上修到燕郊了”、“燕郊以后要涨到通州的价格”等等,许多购房者就在美丽愿景和一时冲动下买了房。虽然燕郊划归北京喊了多少年了,只打雷不下雨,但是每个人又对其诱惑力充满了好奇。另外最重要的是燕郊楼市的低价位依然最具吸引力。因此从长远来看,燕郊的房地产市场有相当高的投资价值。

    但是燕郊的楼市短期内必定有大的调整,如果按照北京社科院的预测明年的北京房价将真降,那么燕郊的房价就一定也能降,失去价值基础的房价必将理性回归,燕郊楼市短期内已经失去多半的投资价值。如果还抱着过去的炒房梦,或许会死得很惨!所以如果想抄底的话,短期内还是保守点好。燕郊抄底正当时,或许是对的,不过也要小心可能是开发商放出的烟雾弹。

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