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刘光宇的博客

 
 
 

日志

 
 

房价得下降多少才合适?  

2010-04-23 10:37:48|  分类: 房产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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    “中央政府出手太狠了,看来要玩真格的了。”这是目前房地产业内说的最多的一句话。从去年年底中央政府就开始释放遏制房价过快上涨的信号,然而房价似乎不识抬举,屡屡挑战着中央政府的承受极限。就在两会刚刚结束的一天里,北京又上演了同一天惊爆三个地王的大戏。取消首套房7折利率优惠措施,房价似乎也没有刹车的迹象。

    就在国家统计局14日上午发布数据显示,2010年3月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.7%后的当天下午,国务院常务会议就指出,部分城市住房价格过快上涨的问题比较突出,要坚决遏制住房价格过快上涨,实行更加严格的差别化住房信贷政策,抑制投机性购房。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30%;对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款比例不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍;对贷款购买第三套及以上住房的,大幅度提高首付款比例和利率水平。紧接着北京市就挥出重拳,出台商品住宅用地出让新规,将试点“限房价、竞地价”及“限地价、竞政策性住房面积”土地竞买方式。更多采用“综合条件最优者得”的综合评标方式,将投标价格因素所占分值由过去的50分降低到25分。

    据《华夏时报》记者从接近财政部的权威人士处了解到,个人住宅消费税近期将试点开征。另一方面,住建部也将“限购”权限下放给地方政府。一边是房价的继续上涨,一边则是政府加紧调控的预期,开发商的策略开始变成紧急推盘。

    到此时,可以说数日内中央政府紧锣密鼓的从土地、税收、信贷方面出台了更为严厉的调控政策。这既是房地产行业自身发展的需要,也是政府顺应民意,破解民生难题的需要。自2003年以来,中国房价开始进入一个快速上升期,2007年、2009年涨幅更是惊人。房价的暴涨,固然离不开刚性市场需求,但更多还是缘自于一种人为的市场炒作,这对整个房地产行业来说,无疑很危险,楼市有必要进入一个自我调整期。近年来,房价的上涨幅度已大大超过普通居民的消费水平,面对高房价,就连白领阶层都只能望房兴叹,何况普通工薪阶层?住房难也理所当然成了当前各级政府面临的首要民生难题,平抑房价自然也就成了民生工作的重中之重。

    这样频繁的重拳连连出手究竟会有什么样的影响自不用我说,看看市场反应就知道了。政府调控楼市重拳出台后,深圳、上海纷纷出现投资客抛盘,而北京北三环一项目近期出现了大单抛售,一浙江炒房客一次性抛出20多套房源,总价近1.3亿元,均价近4万/平米。像这样的炒房客应该严厉处置。随着投资客的撤离,二手房的交易可能将停滞,并传导到一手房,到时一手房的降价幅度将会比二手房更大,楼市将步入下行通道。市场预期发生变化,陷入观望,楼市的成交量会急剧下降,开发商扛不住的情况下,房价不可避免的将下降。

    虽然开发商迫于压力,政府出于民生的责任,购房者对房价理性回归的期望,都会让房价下降成为一种可能,并发展成一种潮流,但是对于房价下降多少,房价究竟降到多少才算合理却众说纷纭、莫衷一是。另外,北京试点推出限价中小套型普通商品房,在京工作及居住一定时间的非京籍人群可以购买。我爱我家副总经理胡景晖大胆预测,此轮调整,房价将回到春节前后的水平,即下降20%左右。也有经济学家研究称房价降下跌50%。

    听多了专家的反而更想也更应该听听大众的声音,只有他们才能代表群众的呼声和需要,我想也只有他们才说了算。房价当然不可能全国一个价,各地区的情况也不尽相同,只能根据各地区的经济状况而定。如果现阶段你是个打算要购房的人,那你期望中国的房价要降多少比较合适呢?

    既然现在的房价普遍处在不合理的位置是大家的共识,当然我们也不会无理的要求房价暴跌,但是我们却都渴望房价能回归其本来的面目。尽管高房价即使下降,当然我们恐怕也无力购买,但是不管能不能买高价房却跟每一个老百姓都有关系。

    任志强曾发表言论说,“我认为7、8万的房子,降一半你也买不起,就不该讨论它,就像我们买汽车的时候讨论劳斯莱斯,他和汽车降价有什么关系,你本来也不是坐劳斯莱斯的人,老百姓更关心的在15000以下的房子。”这话听起来放之四海而皆准,但事实上却漏洞百出。看起来很有道理,可是高房价也让部分稍富的人也降低了购买标准,因而富人降低了消费层次却挤压了稍穷人的消费能力,最终导致本该买得起的任志强所谓的品质差点的房子也被富人买走了,穷人还是买不起。究其根本原因还是房价普遍过高,所以高房价不但是富人的问题,也是穷人关注的问题。房价上涨,匹夫有责。

    如果说抛开群众和专家的议论,据我所掌握的估算房价合理程度的标准有两种国际通行的方法。

    一种是P/R值(PricetoRent,房价和租金比),一般在10到15之间属于合理范围。在P/R模型的估值方法上看,以北京为例,低价房下跌25%,高价房下跌40%是完全有可能,但不是在短时间内,房价可能迎来5-10年的漫长调整。另外一种通用的估值方法是房价和收入比,也就是当地的平均房价和当地居民的平均家庭年收入之比。一般在3到5之间属于合理,而超过6就离谱了。两种方法的计算结果是大体相同的,以北京为例,现在的房价透支了北京居民未来5-10年的收入增长。

    房价下降多少才合理,这不是政府说了算,也不是开发商说了算,更不是那些所谓的经济学家说了算,应该是老百姓的综合购买力说了算。关于房价下降多少您一定有话说,那就尽情的畅所欲言吧!百姓的呼声和愿望或许让人听起来不可思议,但也或许才是最真实的。

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