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10月后房价必降无疑  

2010-09-02 09:29:55|  分类: 房产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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    购房者与开发商纷纷观望的战役刚好要取得阶段性胜利的时候,突然,一股房价上涨的风声又响彻云天。继6月份全国70个大中城市房屋销售价格环比由上涨转为下降,最近一些地方房价又出现“试探性”上涨。部分开发商开始“转战”中小城市,试图复制高房价。

    许多开发商将赌注下在了金九银十上,许多购房者也瞄准了这个商机。都企图利用这个绝佳时机捞上一把。楼市是否还会重现当年景象?让炒房者坐享其利,让开发商盆满钵满?不可能。

    购房者最简单,购房者也最复杂,因为他们有从众心理,有跟风心理,所以怕就怕从众。因此,我不敢说今年的九、十月是否会让开发商喜获金银,我更不知道购房者会不会禁不住诱惑而又盲目从众陷入楼市怪圈。对于九、十月的房价我只能说猜测,可能购房者能坚守住,那么房价就涨不上去。即使一旦心理防线崩溃,房价涨上去了,也并不可怕。我敢说10月以后房价必定下跌。

    国家对房地产调控政策并没有放松,为什么有些房价会高位反弹呢?这反映了房地产调控与开发商逐利的博弈到了关键阶段,开发商希望用种种手法烘托“涨价预期”,而如果购房者被这种烘托气氛所蒙蔽,那么房价也必然会被推高,毕竟中国购房的刚性需求还是很旺盛的。

    那是不是房价就真的要涨上去了?实际上成交量的回暖有可能是假回暖。目前楼市成交量的增加仅是短期特殊市场行情下的波动,并非真正意义上的回暖。面对开发商打出的各种优惠,不少购房者表示看看再说。有刚性购房者却担心,“金九银十”将带来成交量的回升,开发商会不会趁机推高房价?事实上,他们的担心正是整个房地产业市场的“担忧情绪”,因为这正中开发商下怀。调控数月,购房者持续观望,特别是像任志强、潘石屹等都呼吁开发商同行降价应对调控,部分开发商虽然没有明显降价,但是通过一些成熟、理性的促销等手段使房价有所下调,成交量自然也能上升一部分。而这并不代表成交量真正的回升,如果购房者理解错了,也有可能导致大规模的入市行为,从而导致房价上涨,我并不否认有这个可能。但是几率很小。

    对于楼市所谓回暖的迹象,作为房地产开发商领军人物的潘石屹有话说,他在博客中说到,今年四月份以来,住房成交量明显下降,这几周有些城市的成交量回升,并不一定是住房价格上涨的先兆。主要有三点原因:住房供应量下半年加大;保障房将推向市场;一系列调控政策出台,开发商资金紧张,这一点很重要。上市开发企业在所有开发商中应该是资金状况不错的,但今年半年报公布结果让市场很吃惊,有些上市开发企业的负债率高达100%以上。这都是这半年来发生的变化,真正降价的压力是来自企业内部资金的紧张。

    不用专家分析,开发商心里最有数。对于住房价格的看跌,除了表层现象之外,尚有更为深层的社会背景因素,潘石屹指出更深层次的原因就是贫富悬殊问题。我非常赞同他的观点,即使房价再高,巨富都不嫌高,关键是他有本可下,下了本还能一本万利,这基本上毫无悬念。从而房地产高房价导致富者越富,穷者越穷。近来,国务院屡次提高要缩减贫富差距。

    另外,国家的态度也很明显。“国十条”足以解决目前中国房地产市场出现的问题。只是太多城市执行不力。住建部政策研究中心副主任王珏林预测,下半年,北京房屋销量一定比上半年大,更多楼盘也会降价求售。谈到房屋价格,王珏林直言不讳地说,老百姓怎么看此次调控,价格就是他们唯一衡量的标准。价格下来了,百姓就会认为此次调控取得了效果。因此,“商品住宅的价格必须下来。”

    房价能不能下来不好说,但是至少国家亮明了态度,不会因为其他干扰因素而耽误房价理性回归。如果政府的这些宏观调控都难抑高房价,却反而恰恰给了开发商“房价越调越高”的借口。那么新的调控还将继续加紧,甚至不排除直接干预房价的可能。

    从中央政府调控高房价的决心不会变,高房价已经成了温总理最头疼的事。所以,高房价或许是因为没有找到合理的解决办法,但是谁都知道解决高房价的最有效手段就是直接干预房价,当然这一步谁都不愿走,毕竟楼市是市场,我们走的是市场经济。但又不是单纯的市场经济,其中夹杂了垄断经济。在市场化初级阶段,会出现垄断经济,但国家对垄断经济一般都会采用政府直接干预价格的方式处理,如水电煤气,国家都制定了价格,房价也直接关系到老百姓的生活水平和质量,并且房价的上涨也可能导致通货膨胀,为什么政府不能直接干预房价呢?从这个角度说,国家行政干预房价就是完全合理的。

    如果开发商认为成交量的假回暖能换来房价的上涨,那就想错了。即使九十月能换来房价的短暂上涨,那么十月份以后楼市必然步入下调趋势。尽管短期来看房价仍处在胶着状态,高位震荡,但房价理性回归已成大势所趋。总之,九十月份将是检验楼市是否会真金白银的试金石,也是决定调控政策走向的关键点。

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