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楼市金九银十不再的六大反思  

2010-10-14 09:24:53|  分类: 房产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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    国庆期间,一线四大城市中,京、沪、穗三市一手住宅的周成交量分别有八成、六成和四成的环比降幅,只有深圳仍有四成的增加。而深圳新房成交环比虽有增加,但也主要是由于前4天市场延续了9月的“翘尾”趋势,4天成交近2000套。此后3天,“限购令”影响显现,成交锐减,3天仅成交550套住宅。杭州、宁波和福州等出台楼市细则的城市成交量也出现了明显环比下滑。此外,10月第二周楼市继续降温,18个重点城市周销量平均环比下滑24%,部分城市如济南、昆明等地环比降幅在60%以上。

    每年的开发商在经历楼市的冷酷无情后都把最后的救命稻草寄希望于九十月份,正所谓的金九银十。其实金九银十的说法来源于汽车行业,但汽车行业和房地产行业始终是有差别的。如果说过去开发商还能盼望金九银十是因为楼市不太成熟,那么今年的楼市会让开发商还赚个盆满钵满吗?与国庆节前夕楼市疯狂,甚至开发商都准备调高房价相比,楼市经历了一次过山车,冰火两重天的楼市又让我们进入了更高级和更深层次的思考。这也就意味着开发商期待的金九银十也将有可能化为泡影。

    面对着四年不再的金九银十,难道我们不反思些什么吗?

    一、楼市冰火两重天印证了树大招风的道理。

    由于假期前出台了房地产新政,相比不久前的中秋假期,“十一”黄金周北京等一线城市的楼市成交量受到了明显影响。今年八九月份,楼市向好,于是开发商四处张扬,生怕别人不知道楼市转好。他们的贪欲更暴露无遗,甚至想借楼市有所谓回暖迹象而大肆推高房价,这是谁都不能否认的。楼市调控当前,效果尚未显现,开发商大张旗鼓宣传楼市一片大好景象,这无疑就是说调控无效。这还不是往枪口上撞?

    早在之前,连一向力挺高房价的任志强都看出来,国家不调房价誓不罢休,直至房价降下来。果真不出所料,正当众位开发商欺骗惯有的金九银十的时候,国家又力挽狂澜,在国庆前出台新的调控政策。如果此前楼市没有被人为的哄抬,或许调控会相应弱一些,这正是开发商和炒房者自找的。

    二、政府并不一定赞成或可以主导房价上涨。

    如果说地方政府大力支持房价上涨还可以理解,但是中央政府不可能只顾考虑地方政府的财政收入和政绩考核,更关注的是民生。中央在楼市逆转时候立即做出新的调控指示恰恰说明中央政府是不赞成房价过快上涨的。

    9月29日,行政之手再次挥舞,“国十条”得以深化:地方政府“限购令”纷纷出台,被不少业内人士认为是调控政策弹药库中“核弹”的房产税呼之欲出,保障性住房建设的目标也越来越明确……

    三、金九银十不是一定每年都来的季节更替。

    金九银十不是气候学上的概念,不会到了节气就会来。所以说金九银十不是坐等而来,而是跟市场的大环境以及开发商的战略有很大关系。

    目前随着购房者越来越理性和成熟,他们不再盲目入市,因而九十月份以前开发商的错误行为导致了成交量的下滑,使金九银十几乎要泡汤了。进入7月份,全国36大主要城市房价环比上涨了1.61%。

    四、开发商对金九银十期望值越高失望越大。

    之前被很多开发商寄予厚望的金九银十被过度热炒,开发商对楼市金九银十的过高预期心理跟目前楼市购房者持币观望的情景正好形成一个鲜明的对比,从而买卖双方博弈胶着的状态变得更加浓厚。别说“金九银十”,能“铜九铁十”就算开发商烧了高香了。

    开发商对金九银十的期望值越高,失望就越大。这种失望不仅仅是楼市的不景气给开发商带来的直接影响,更重要的是如果楼市还不回暖可能会对开发商的心理造成极大的创伤。你想从政府的一次次宏观调控,购房者的持续观望,即使开发商倾尽所有创意还是无力挽回楼市的春天,本来开发商命悬一线的“金九银十”如果再落空的话,那么他们的思想和精神有可能会一度崩溃,甚至让他们失去做房地产开发商的信心,更有甚者对人生意义无法交代。这绝不是危言耸听,更不是骇人听闻,也毫无半点个人情绪的释放。

    五、大肆盲目涨价并不一定契合买涨不买跌。

    自今年八九月份楼市惊现小阳春之后,许多开发商得意忘形,于是不管不顾不分青红皂白盲目涨价,甚至还形成了房价上涨的攀比风。从而导致房价快速上涨。房价如此快速蹿升,远非刚性自住需求的客户所能承受,部分客户不得不搁置购房想法再度观望。

    过去开发商一直坚信购房者是买涨不买跌,因此也不敢不涨价,在今天看来,开发商该反思一下,究竟涨价能带来什么。

    六、房价不一定不能降。

    一方面过去开发商不相信房价会降,另一方面他们也不敢轻易降价。其中原因有很多,但是没有尝试的或许正是楼市的死结。如果突破了这一步,楼市双方持续僵持的状态极有可能会打开。因而只要开发商重新认识,相信降价能刺激更多的人买房而促进成交量大涨。

    楼市要想走出怪圈,开发商靠谁都不如靠自己,开发商只有自救,只有高调降价并普遍降价楼市才能健康长久。如果说一个健康的楼市,降价不是唯一出路的话,那么今天这个浑身是病的楼市除了降价别无选择。降房价是开发商走出困境的唯一出路,也是最后的出路。

 

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