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4度加息百万房贷费多少钱?  

2011-04-18 09:27:18|  分类: 房产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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    自2010年10月以来,央行已经四度加息,一年期存款利率由2.25%上调至3.25%,一年期贷款利率由5.31%上调至6.31%。有不少购房者抱怨,月供目前增加了200多元,但如果继续加下去,明年的压力则更大了。但对享受七折利率优惠的市民来说,随着加息七折的优惠力度更加明显,因此没有必要急于提前还贷。

    但是,3月CPI同比上涨5.4%,为32个月以来新高,PPI同比亦升7.3%,为30个月以来最高位。随着各种调控措施开始见效,未来通胀压力会减缓,不排除下半年个别月份CPI下降到4%以下。但为了进一步消除物价上涨的货币基础,二季度加息和上调存款准备金率的可能性仍然很大。

    一面是曾经的加息,7折优惠率的取消,一面是未来加息的可能性仍然很大,对于大多数房奴来说,可谓雪上加霜。

  以100万元房贷,20年为还贷周期为例,如果按照等额本息还款方式还款,在去年10月20日上调利率之前,五年期及以上贷款基准利率为5.94%,100万元房贷合计需支付利息为71.11万元,每月还款7129.74元;而当2010年10月20日利率上调至6.14%后,合计需支付的利息则增加至73.88万,月供则增加为7254.3元;2010年12月26日利率上调至6.4%后,需支付的利息为77.52万元,月供增加至7396.98元;2011年2月9日利率上调至6.6%后,需支付的利息为80.35万元,月供为7514.72元;2011年4月6日利率上调至6.8%后,需支付的利息为83.2万元,月供为7633.4元。

  由此可见,在四次加息后,100万元20年期房贷的利息共增加12.09万元,月供增加503.66元。不过与存款利率不同,各个银行贷款在利率调整后有不同的执行方式。据了解,银行在房贷利率方面有三种形式:一是银行利率调整后,贷款的利率在次年的年初执行新的利率;二是满年度调整,即每还款满一年调整执行新的利率;三是双方约定,一般在银行利率调整后的次月执行新的利率。

  据了解,目前,大多数银行房贷合同利率调整都采取第一种利率执行方式,即以每年1月1日的央行基准利率来决定房贷老客户当年的还贷利率。这样,今年的两次加息尚未波及老房贷客户。
  目前,首套房利率几乎已没有了七折优惠的政策。2010年10月底,监管部门做出了首套房贷款利率不低于八五折的最新规定:从2010年11月起,全国商业银行开始全面执行。目前,大部分商业银行执行的都是首套房贷款利率不低于八五折的政策。其实,取消首套房七折利率给贷款者增加的成本远大于一次加息。

  以一笔20年期100万元商业贷款为例,对于首套购房买家来说,在去年10月20日加息之前,如果执行5.94%基准利率七折的优惠,贷款利率仅为4.16%,月供仅为6144.44元;按照目前6.8%的基准利率,即使享受八五折优惠,利率也升为5.78%,月供增加至7037.97元,贷款人每月还款增加了近1000元。购房利率由4.16%上升至5.78%,以目前央行每次0.25%的加息幅度来算,给购房者增加的成本支出相当于加息6次。
    低七折的优惠利率不再执行,相当于购房成本增加了很多,在当前房价处于高位,相当多的购房者处于被迫购房的状态下,骤然增加的较高贷款成本,将起到很强的抑制新增需求的作用。与此同时,持有成本超出预期将可能造成抛售。四度加息也将意味着购房成本将比过去浪费很多钱。不过钱袋在你手里,该不该买房永远都是你说了算。

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